Dá pra comprar imóvel sem entrada? O que é possível de verdade

Por Cleo Ribeiro · atualizado em 14 de agosto de 2026

Ela tem 14 mil de FGTS e um sonho. Achou um apartamento de 200 mil, fez a conta, e a conta pediu 50 mil de entrada. Fez de novo, achando que tinha errado em algum lugar. Não errou. Ela trabalha registrada, não deve pra ninguém, paga tudo em dia, e mesmo assim falta.

Em algum ponto entre a terceira e a quarta simulação, a pergunta muda. Deixa de ser “quanto falta” e vira “será que isso não é pra mim”. É essa segunda pergunta que faz gente desistir de comprar tendo condição de comprar.

Resumo rápido: o banco não pode financiar 100% do imóvel, e isso é norma, não decisão do gerente: a Resolução CMN 4.676/2018 limita o crédito a 80% do valor, ou 90% nos contratos SAC e Sacre. Sempre sobra uma diferença, que é a entrada. Só que entrada não é sinônimo de dinheiro do seu bolso: pela definição da própria Caixa, ela é paga com recursos próprios e/ou com o FGTS. Some a isso o subsídio do Minha Casa Minha Vida e a negociação direta com o dono, e a conta que parecia impossível muda de figura. Este guia explica a mecânica e não substitui a simulação oficial no banco nem orientação profissional sobre o seu caso.

Dá pra comprar imóvel sem entrada?

Sem entrada nenhuma na operação, não. Sem tirar dinheiro do próprio bolso, muitas vezes sim. São duas perguntas diferentes, e quase todo mundo faz a primeira quando queria fazer a segunda.

A diferença entre o valor do imóvel e o que o banco aceita financiar vai existir sempre. O que muda é de onde sai esse valor. Ele pode vir do seu bolso, do seu FGTS, do subsídio do programa habitacional, de uma negociação com o vendedor, ou de uma combinação disso tudo.

Quem responde “não tenho entrada” está quase sempre respondendo “não tenho o valor da entrada em dinheiro na conta”. São coisas diferentes, e a segunda tem mais saída do que parece.

Por que o banco não financia 100%

Existe um teto, e ele é normativo. O artigo 6º da Resolução CMN 4.676/2018, com a redação dada pela Resolução CMN 5.197/2024, em vigor desde 1º de julho de 2025, diz:

“Art. 6º A cota de crédito não pode ser superior a: I - 80% (oitenta por cento), nas operações de: a) financiamento a pessoa natural para aquisição de imóvel residencial (…) § 1º A cota de crédito de que trata o inciso I do caput poderá ser de até 90% (noventa por cento) no caso de utilização do Sistema de Amortização Constante (SAC) ou do Sistema de Amortização Crescente (Sacre).”

Repare no que isso quer dizer na prática: não existe financiamento bancário de 100%. Quando alguém promete isso, ou está falando de outra coisa (subsídio, FGTS, parcelamento com o vendedor), ou está errado.

E existe uma segunda camada, essa sim decidida pelo banco. Dentro do teto do Conselho Monetário, cada instituição escolhe o percentual que vai praticar, e isso muda conforme a política de crédito dela. Em novembro de 2024, por exemplo, a Caixa elevou a entrada exigida de 20% para 30% nos contratos SAC, sem que nenhuma norma tivesse mudado. Ou seja: o teto é lei, o número do dia é do banco. Por isso a simulação oficial vale mais que qualquer tabela de internet, inclusive esta.

Entrada não é a mesma coisa que dinheiro seu

Esta é a definição oficial, e é ela que derruba a maior parte das desistências. Na página de perguntas frequentes de habitação, a Caixa define:

“Entrada é um percentual do valor do imóvel que será pago pelo comprador com recursos próprios e/ou com recursos de sua conta vinculada do FGTS (…) Valor do financiamento é a diferença entre o valor do imóvel e o da entrada.”

Leia o “e/ou”. A entrada não é uma exigência separada de ter dinheiro guardado: é o resíduo da conta, e o FGTS é uma das formas previstas de pagá-la. Quem tem saldo suficiente na conta vinculada pode cobrir a entrada inteira sem tirar um real do bolso.

Volta pra história do começo. Os 14 mil de FGTS não eram “pouco perto de 50 mil”. Eram 14 mil que ela nem sabia que contavam pra isso, num cálculo que ela estava fazendo só com o que tinha na conta corrente.

As regras de quem pode usar o FGTS (tempo de conta, não ter outro imóvel na região, não ter financiamento ativo no SFH) estão no guia de como usar o FGTS na compra, com as condições em detalhe.

O Minha Casa Minha Vida muda a conta

No programa, parte do valor do imóvel é abatida antes de o financiamento entrar na história. O subsídio não cai na sua conta: ele reduz o valor que precisa ser financiado, o que por consequência reduz a parcela e o esforço da entrada.

Na Faixa 1, a Caixa descreve operações com parcelamento em até 60 meses sem juros e parcela mínima de R$ 80,00, e beneficiários do Bolsa Família ou do BPC podem receber o imóvel já quitado, sem prestação. Não é regra que valha pra todo mundo, e depende de renda, de cadastro e de disponibilidade, mas mostra o tamanho da distância entre o que o programa faz e o que a maioria imagina que ele faz.

As faixas de renda vigentes, os juros de cada uma e quem se enquadra estão no guia de Minha Casa Minha Vida.

Se você já está com um anúncio de entrada zero na mão e quer saber se aquele em particular é confiável, o guia de financiamento entrada zero: é real ou é golpe tem o checklist de conferência.

E se o dono parcelar a entrada?

Não existe impedimento legal para comprador e vendedor combinarem pagamento parcelado entre si. Isso decorre da liberdade de contratar, e é o que acontece em qualquer compromisso de compra e venda com pagamento a prazo. Vale dizer com honestidade: não há um artigo de lei que trate especificamente de “parcelar entrada de imóvel”, é decorrência da regra geral dos contratos.

O ponto de atenção é o encaixe com o banco, e aqui a resposta honesta é que se trata de prática de mercado, não de norma que eu tenha encontrado escrita: a instituição costuma querer a entrada resolvida no momento de contratar o financiamento, porque precisa comprovar que a operação cabe no teto de crédito naquela data. Se o seu plano depende de parcelar a entrada com o vendedor e financiar o resto, confirme essa combinação no banco antes de assinar qualquer coisa com o dono.

Onde isso funciona com menos atrito é na negociação em que o próprio vendedor define as condições, porque ele decide o que aceita receber e como. É por isso que aqui existem imóveis anunciados com entrada zero: não é uma exceção à norma do Conselho Monetário, é o dono aceitando receber de um jeito que o banco não financia. As condições reais de cada anúncio estão nos imóveis à venda.

As dívidas que vêm junto com o imóvel

Aqui está a parte que quase nenhum texto sobre entrada explica, e é a que pode custar mais caro que a entrada inteira: algumas dívidas grudam no imóvel, não na pessoa que as criou.

No IPTU, o artigo 130 do Código Tributário Nacional é claro:

“Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis (…) sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação.”

Ou seja: comprou com IPTU atrasado, o atrasado é seu. A lei dá uma saída, e ela é específica: a prova de quitação constar do título. É exatamente por isso que se pede a certidão negativa de débitos do imóvel na prefeitura antes de fechar, e não depois.

No condomínio é mais duro ainda. O artigo 1.345 do Código Civil não abre exceção nenhuma:

“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Compare os dois. No IPTU a lei ao menos prevê a porta de saída da prova de quitação. No condomínio não existe porta equivalente escrita: o adquirente responde, e ponto, com multa e juros junto. A proteção aqui não vem da lei, vem de você pedir a declaração de quitação ao síndico ou à administradora antes de assinar. Como condomínio é relação privada, não existe uma certidão pública central pra isso, o que faz muita gente simplesmente não pedir.

Uma entrada de 20 mil que você economizou não compensa 30 mil de condomínio atrasado que veio junto sem avisar.

A régua de quem já fez isso onze vezes

Comprei imóvel onze vezes, sendo nove em leilão e duas direto com o dono. Nunca cheguei perto de tomar um prejuízo, e não é sorte: é que a parte chata sempre veio antes do dinheiro, nunca depois.

Minha régua, a mesma que eu falo pros meus amigos: só solto dinheiro depois de conferir a matrícula, conferir quem é o vendedor, e conferir se os débitos de condomínio e IPTU estão quitados. Nessa ordem, e sem pular nenhuma.

O maior erro que eu já vi alguém cometer não foi pagar caro. Foi comprar sem ter certeza de que quem estava vendendo era quem estava na matrícula. A pessoa assina um contrato de gaveta e, às vezes, nem comprou imóvel: comprou uma coisa que não era daquela pessoa. Descobre lá na frente, e o prejuízo não tem tamanho. Se você vai negociar direto com o dono, entenda antes o que o contrato garante e o que só o registro garante.

Por onde começar

Antes de decidir que não é pra você, faça a conta certa: a que inclui o FGTS, o subsídio se você se enquadrar, e a condição que o vendedor aceita. A conta que faz a maioria desistir é a que considera só o dinheiro parado na conta corrente, que é justamente a menor das fontes.

O caminho prático: veja seu saldo de FGTS, cheque em qual faixa do MCMV sua renda cai, e só então faça uma simulação oficial no banco. Se depois disso ainda faltar, aí sim a conversa é sobre condição de pagamento, e é onde negociar direto com quem é dono do imóvel abre possibilidade que uma tabela fechada não abre.

Vale conferir também quanto custam ITBI, escritura e registro, que são os custos que entram depois do preço e que costumam pegar de surpresa quem já fez a conta apertada.

Este guia explica a mecânica geral e as normas citadas, e não substitui a simulação oficial da instituição financeira nem a orientação de um profissional sobre a sua situação. Percentuais praticados por banco e condições de programa habitacional mudam, então confirme na fonte oficial antes de decidir.