SAC ou Price: qual escolher no financiamento do imóvel

Por Cleo Ribeiro · atualizado em 17 de agosto de 2026

Duas pessoas financiam o mesmo apartamento, pelo mesmo banco, na mesma taxa. Uma escolhe SAC, a outra Price. Trinta anos depois, uma pagou dezenas de milhares de reais a mais que a outra pela mesma casa, e a diferença nasceu ali, na hora de marcar uma sigla no formulário.

Não é letra miúda de contrato. É matemática visível, e dá pra ver antes de assinar.

Resumo rápido: no SAC a parcela começa mais alta e cai todo mês; na Price ela é fixa do início ao fim. Num financiamento de R$ 300 mil em 360 meses a 10% a.a., o SAC custa R$ 431.800 de juros no total contra R$ 613.562 da Price, uma diferença de R$ 181.762 (conta feita com a mesma calculadora deste site). A contrapartida: a 1ª parcela do SAC (R$ 3.226) é bem mais alta que a da Price (R$ 2.538), e é ela que o banco usa pra aprovar o crédito. Dentro do MCMV, com juros subsidiados, a distância encolhe bastante mas não desaparece.

SAC ou Price: qual é melhor?

Não existe um melhor fixo: o SAC paga menos juros no total, e o Price exige menos renda pra aprovar. A escolha certa depende de qual dessas duas coisas pesa mais no seu caso. Se a renda tem folga acima do que o banco exige pra 1ª parcela, o SAC economiza juros de verdade ao longo do contrato. Se a aprovação está no limite, é o Price que decide se o financiamento sai do papel ou não.

Vale reforçar: o Price não é “pior”. Ele é mais caro no total, mas resolve um problema real que o SAC não resolve, que é caber no bolso de quem está começando.

Qual a diferença entre os dois na prática?

No SAC a amortização (a parte que abate a dívida) é sempre igual, então a parcela cai mês a mês; na Price a parcela é fixa, e o que muda por dentro dela é a proporção entre juro e amortização. SAC é sigla de Sistema de Amortização Constante. Todo mês você paga o mesmo tanto de dívida abatida, e os juros, calculados sobre o saldo que resta, diminuem porque o saldo diminui. Na Tabela Price, a prestação não muda um centavo do primeiro ao último mês, mas nos primeiros anos ela é quase só juro, e a amortização de verdade só ganha força na segunda metade do contrato.

Quanto isso custa na prática, em número real?

Num financiamento de R$ 300 mil em 360 meses a 10% a.a., o SAC custa R$ 431.800 de juros no total contra R$ 613.562 da Price, diferença de R$ 181.762. A conta foi feita com as mesmas fórmulas que este site usa no simulador de financiamento, então é a mesma matemática que você vê numa ficha de imóvel real, não um exemplo importado.

A contrapartida está na primeira parcela: o SAC começa R$ 688 mais alto que a Price, e é esse número que o banco olha na hora de aprovar. Nenhuma calculadora inclui TR, seguros obrigatórios (MIP e DFI) e tarifa de administração, que entram na parcela real e sobem o valor absoluto sem mudar a lógica da comparação entre os dois sistemas.

Dentro do MCMV a diferença é a mesma?

Não: com juros subsidiados pela faixa de renda, a distância entre SAC e Price encolhe bastante, mas continua existindo. Pegando um caso real deste site, um apartamento de R$ 159 mil em Itaitinga (CE), financiado a 4,50% a.a. (taxa MCMV de quem é cotista do FGTS, faixa de renda até R$ 2.160) em 420 meses:

A diferença de juros cai pra R$ 30.326, bem longe dos R$ 181.762 do exemplo de mercado. Já numa faixa mais alta do programa, com juros de 8,16% a.a. no mesmo imóvel, a diferença sobe pra R$ 89.512. Quanto maior a taxa, mais o SAC compensa; quanto mais baixa e subsidiada, menos a escolha pesa no bolso, mas nunca chega a zero. As faixas de renda, os juros de cada uma e quem tem direito estão no guia do Minha Casa, Minha Vida 2026.

Segundo a própria Caixa, é possível escolher entre SAC e a Tabela Price no financiamento habitacional que usa FGTS, incluindo o MCMV. Não é um sistema imposto: é uma escolha que a pessoa faz na hora de contratar, e que a maioria nem sabe que está fazendo.

Quando o SAC vale mais a pena?

O SAC ganha quando a primeira parcela cabe com folga na renda e o plano é ficar com o imóvel por muitos anos. Cada mês no SAC ataca a dívida com mais força que a Price no mesmo período, então o saldo devedor cai mais rápido, o que também significa mais patrimônio líquido se o imóvel for vendido no meio do caminho. E tem o efeito no dia a dia: a parcela que diminui todo mês vai abrindo espaço no orçamento, em vez de brigar espaço com o custo de vida que só sobe.

Quando a Price faz mais sentido?

A Price faz sentido quando a primeira parcela do SAC não cabe no que o banco aceita pra sua renda, ou quando existe um plano concreto pra usar a diferença que sobra todo mês. É o caso mais comum: com a mesma renda, a Price aprova um crédito maior, porque a régua do banco olha a primeira parcela, e a da Price é sempre a mais baixa das duas. Às vezes é ela que decide entre comprar agora ou esperar mais alguns anos.

Pesa a favor da Price também a previsibilidade: parcela fixa facilita orçamento apertado, e pra quem pretende quitar antes do fim do contrato, seja com venda de outro bem ou FGTS acumulando, o custo total teórico de 30 ou 35 anos nunca chega a se realizar por inteiro.

Dá pra reduzir a diferença depois de escolher?

Dá, com amortização extra, e o efeito muda conforme o sistema. A cada abatimento fora da parcela normal, a escolha é entre reduzir o valor da parcela ou reduzir o prazo do contrato. Reduzir o prazo corta mais juros nos dois sistemas, porque elimina justamente as parcelas do fim, que são as mais baratas em juros proporcionalmente. No SAC, o abatimento ataca um saldo que já vinha caindo sozinho; na Price, ele pesa mais, porque nos primeiros anos a amortização sozinha anda devagar.

O FGTS pode entrar nesse papel a cada dois anos, com as regras detalhadas no guia de como usar o FGTS na compra do imóvel.

Como decidir

A pergunta certa não é “qual sistema é melhor”, é “o que aperta mais no meu caso: a aprovação ou o custo total”. Se a primeira parcela do SAC já cabe com folga na régua de 30% da renda, o SAC economiza dinheiro de verdade ao longo do contrato. Se ela não cabe, ou cabe raspando, a Price é o que separa fechar negócio de continuar pagando aluguel.

Aqui no Direto dos Donos as duas simulações aparecem lado a lado na ficha de cada imóvel que se enquadra no MCMV, com a taxa que vale pra sua renda, não uma taxa genérica. Veja os imóveis à venda e simule com o número que é seu de verdade.